Rött fritidshus med vita knutar i uppvuxen trädgård

Dolda fel i hus

Exempel på dolda fel i hus

Ett dolt fel kan exempelvis vara ett hus som har sättningsproblem, att fuktskyddet runt ett omdränerat hus är felaktigt eller ett renoverat duschrum där tätskiktet är otätt och läcker (där skador varken var synliga eller förväntade).

Det här räknas normalt inte som dolda fel:

  • Fel som gått att upptäcka genom syn, känsel, hörsel och lukt.
  • Fel som besiktningsteknikern varnat för genom en riskanalys eller rekommenderat en fördjupad undersökning av.
  • Fel som besiktningsteknikern missat, men som borde upptäckts av köparen.
  • Fel i kända riskkonstruktioner, som krypgrunder eller uppreglade golv där det saknas isolering under grundplattan.
  • Fel av mindre karaktär som inte påverkar fastighetens marknadsvärde.
  • Normalt slitage och åldersrelaterade fel. Köparen får räkna med att ett äldre badrum exempelvis kan vara fuktskadat, att det finns rötskador i äldre hus eller att äldre tak inte håller tätt. Vill du veta mer om hållbarheten för vanliga konstruktioner, material, installationer och produkter, läs mer om tekniska livslängder.

Köparens ansvar vid dolda fel i hus

Om man som köpare upptäcker ett fel som man anser är ett så kallat dolt fel är det viktigt att reklamera köpet till säljaren så fort det går – det som benämns som inom skälig tid – annars kan köparen anses ha reklamerat för sent och har då ingen rätt till ersättning från säljaren. Det är köparen som ska visa att reklamationen skett och när det skett. Därför är det att rekommendera att reklamera köpet skriftligen.

Köparen har bevisbördan för sina krav. Det betyder att man som köpare ska visa att man fullgjort sin undersökningsplikt och vilka fel som finns. Fastigheten ska avvika från vilka förväntningar som får finnas sett till husets skick, ålder, vad som framkommit vid en noggrann undersökning inför köpet och vad som i övrigt kan tänkas ligga till grund för köpet. Det kan till exempel ske genom skriftliga sakkunnigutlåtanden, offerter och bilder på felen samt skadorna.

Säljarens ansvar vid dolda fel i hus

Innan en försäljning är det viktigt att man som säljare upplyser om det man känner till kring bostadens skick och uppenbara brister som kan ha betydelse för en ny ägare. Underhåller man information om kända fel kan köparen komma att kräva ersättning i efterhand.

Säljaren är ansvarig för dolda fel i tio år efter tillträdet. Inom denna period kan köparen ha rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller i vissa fall häva köpet. Avdraget på köpeskillingen ska motsvara skillnaden mellan fastighetens värde vid köpet i felaktigt och i avtalsenligt skick, d.v.s. den värdeminskning som felet på fastigheten orsakat. Om den upptäckta bristen är liten i förhållande till köpeskillingen och inte bedöms påverka fastighetens värde vid köpet har köparen inte rätt till något prisavdrag från säljaren.

I särskilt allvarliga fall som är av väsentlig betydelse kan köparen kräva att köpet hävs, vilket innebär att köpet går tillbaka. Om parterna inte kommer överens som hävning måste köparen vända sig till tingsrätten inom 12 månader från tillträde för att kunna yrka på hävning av köpet.

Om en överlåtelsebesiktning genomförts innan köpet ansvarar säljaren normalt inte för eventuella brister eller fel i besiktningen. Det får i stället reklameras till besiktningsföretaget.

Välj land